Avant d’investir dans l’immobilier, à Maurice comme partout dans le monde, on se pose naturellement de nombreuses questions : l’objectif de l’investissement (locatif, résidentiel, recherche de plus-value à la revente à court ou long terme…), la situation financière (budget, emprunt, rendement…), le bien en tant que tel (état, travaux éventuels, emplacement, le loyer potentiel, les charges, taxes…), la fiscalité en général, la gestion, quelle est la situation actuelle du marché, comment était-ce avant, comment a évolué et évolue le tissu urbain, quelle est la tendance… ?

Un petit historique s’impose donc afin de mieux « sentir » le marché. Il n’y a pas si longtemps, jusqu’au début des années 2000, le marché était uniquement local, exclusivement réservé aux Mauriciens, les expatriés en étaient complètement exclus.

Pour mieux comprendre comment se dessinait le paysage immobilier à cette époque pas si lointaine, il est utile de brièvement récapituler l’importance que le sucre a joué, et joue encore, dans l’économie mauricienne. En effet, son histoire est étroitement liée au développement économique, social et même politique de l’île depuis plus de 300 ans et a par conséquent eu une influence majeure sur le paysage immobilier. Introduite par les Hollandais au XVIIe siècle et encore peu développée, la culture de la canne à sucre se structure, avec l’introduction de moulins à sucre et l’usage d’esclaves sous les Français (1715–1810).

Sous les Britanniques (1810–1968), l’industrie sucrière devient la principale activité économique. L’abolition de l’esclavage en 1835 est suivie par l’arrivée massive de travailleurs engagés indiens pour travailler dans les plantations. Cette activité restera capitale et un pilier économique dominant. Jusqu’à très récemment, le sucre représentait en effet encore près de 90 % des exportations du pays.

Plus de 250 usines sucrières étaient en activité à son apogée. L’industrie sucrière a donc structuré l’espace rural mauricien, avec la formation de grands domaines, des villages ouvriers, et un réseau ferroviaire pour le transport qui, malheureusement, a disparu aujourd’hui.

Les domaines sucriers, qui appartenaient à une poignée de familles, couvraient une immense surface de l’île. Les zones urbaines étaient restreintes : les villes comme Port-Louis, Curepipe, Rose-Hill ou Quatre-Bornes étaient les principaux centres d’habitation. Les côtes étaient peu habitées et réservées principalement à l’agriculture ou à la pêche.

L’accès à la propriété était très limité, particulièrement pour les classes les moins favorisées. Avec l’indépendance en 1968, certaines terres furent progressivement redistribuées. De 1960 à 1980, la croissance de la population entraîna le développement de l’urbanisme dans le centre de l’île.

De 1980 à 2000, on assista à l’expansion des villes secondaires comme Vacoas, Triolet, Mahébourg…

L’essor du tourisme international entraîna la construction des premiers hôtels, surtout au Nord et à l’Ouest. Mais le prix de l’immobilier restait malgré tout relativement bas ; terrains et maisons étaient encore abordables par rapport aux standards actuels.

Il y avait peu de développement haut de gamme ou de résidences sécurisées et, bien que les premiers développements côtiers avec la construction de maisons secondaires virent le jour, les biens en bord de mer n’étaient pas encore valorisés comme aujourd’hui. Les investissements étrangers étaient très limités, voire inexistants. Le marché était peu spéculatif et basé sur l’occupation familiale ou agricole.

Un événement majeur vint alors perturber complètement le paysage immobilier : la fin des accords préférentiels ACP (Afrique, Caraïbes, Pacifique) – UE qui garantissaient des prix préférentiels du sucre et qui entraîna une chute drastique des revenus pour les producteurs sucriers et menaçait l’économie mauricienne dans son ensemble. Maurice devait réinventer son modèle économique ; les grandes familles et groupes sucriers (Medine, ENL, Terra, Omnicane…) devaient diversifier leurs activités pour survivre. Certaines terres à faible rendement agricole, surtout dans l’Ouest et le Nord, pouvaient être converties en terrains immobiliers, que ce soit pour l’habitation, pour des zones commerciales ou pour de nouvelles infrastructures.

Dès lors, pour permettre de valoriser au mieux ces terres et afin de faire rentrer des devises étrangères, l’État décida d’autoriser les non-Mauriciens à accéder à la propriété sous certaines conditions et dans des endroits précisément identifiés. Les autorités mirent en place un cadre légal spécifique pour que les non-citoyens puissent investir dans des projets divers et variés. Apparurent alors les IRS, RES, smart cities… dont nous reparlerons plus tard.

En pleine effervescence depuis les années 2000, et particulièrement depuis la fin de règne de l’industrie sucrière, le marché immobilier et la réglementation qui l’encadre n’ont cessé d’évoluer. Cette nouvelle donne entraîne entre autres une refonte du réseau routier ainsi que l’apparition de nouveaux moyens de transport tels que le métro, d’autres projets étant à l’étude. Nous connaissons donc aujourd’hui une île Maurice très différente de ce qu’elle était encore il y a quelques années à peine, en pleine révolution immobilière avec une multitude de projets et produits un peu partout dans l’île que nous analyserons prochainement.