Avant d\u2019investir dans l\u2019immobilier, \u00e0 Maurice comme partout dans le monde, on se pose naturellement de nombreuses questions : l\u2019objectif de l\u2019investissement (locatif, r\u00e9sidentiel, recherche de plus-value \u00e0 la revente \u00e0 court ou long terme\u2026), la situation financi\u00e8re (budget, emprunt, rendement\u2026), le bien en tant que tel (\u00e9tat, travaux \u00e9ventuels, emplacement, le loyer potentiel, les charges, taxes\u2026), la fiscalit\u00e9 en g\u00e9n\u00e9ral, la gestion, quelle est la situation actuelle du march\u00e9, comment \u00e9tait-ce avant, comment a \u00e9volu\u00e9 et \u00e9volue le tissu urbain, quelle est la tendance\u2026 ?<\/p>\n
Un petit historique s\u2019impose donc afin de mieux \u00ab sentir \u00bb le march\u00e9. Il n\u2019y a pas si longtemps, jusqu\u2019au d\u00e9but des ann\u00e9es 2000, le march\u00e9 \u00e9tait uniquement local, exclusivement r\u00e9serv\u00e9 aux Mauriciens, les expatri\u00e9s en \u00e9taient compl\u00e8tement exclus.<\/p>\n
Pour mieux comprendre comment se dessinait le paysage immobilier \u00e0 cette \u00e9poque pas si lointaine, il est utile de bri\u00e8vement r\u00e9capituler l\u2019importance que le sucre a jou\u00e9, et joue encore, dans l\u2019\u00e9conomie mauricienne. En effet, son histoire est \u00e9troitement li\u00e9e au d\u00e9veloppement \u00e9conomique, social et m\u00eame politique de l\u2019\u00eele depuis plus de 300 ans et a par cons\u00e9quent eu une influence majeure sur le paysage immobilier. Introduite par les Hollandais au XVIIe si\u00e8cle et encore peu d\u00e9velopp\u00e9e, la culture de la canne \u00e0 sucre se structure, avec l\u2019introduction de moulins \u00e0 sucre et l\u2019usage d\u2019esclaves sous les Fran\u00e7ais (1715\u20131810).<\/p>\n
Sous les Britanniques (1810\u20131968), l\u2019industrie sucri\u00e8re devient la principale activit\u00e9 \u00e9conomique. L\u2019abolition de l\u2019esclavage en 1835 est suivie par l\u2019arriv\u00e9e massive de travailleurs engag\u00e9s indiens pour travailler dans les plantations. Cette activit\u00e9 restera capitale et un pilier \u00e9conomique dominant. Jusqu\u2019\u00e0 tr\u00e8s r\u00e9cemment, le sucre repr\u00e9sentait en effet encore pr\u00e8s de 90 % des exportations du pays.<\/p>\n
Plus de 250 usines sucri\u00e8res \u00e9taient en activit\u00e9 \u00e0 son apog\u00e9e. L\u2019industrie sucri\u00e8re a donc structur\u00e9 l\u2019espace rural mauricien, avec la formation de grands domaines, des villages ouvriers, et un r\u00e9seau ferroviaire pour le transport qui, malheureusement, a disparu aujourd\u2019hui.<\/p>\n
Les domaines sucriers, qui appartenaient \u00e0 une poign\u00e9e de familles, couvraient une immense surface de l\u2019\u00eele. Les zones urbaines \u00e9taient restreintes : les villes comme Port-Louis, Curepipe, Rose-Hill ou Quatre-Bornes \u00e9taient les principaux centres d\u2019habitation. Les c\u00f4tes \u00e9taient peu habit\u00e9es et r\u00e9serv\u00e9es principalement \u00e0 l\u2019agriculture ou \u00e0 la p\u00eache.<\/p>\n
L\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait tr\u00e8s limit\u00e9, particuli\u00e8rement pour les classes les moins favoris\u00e9es. Avec l\u2019ind\u00e9pendance en 1968, certaines terres furent progressivement redistribu\u00e9es. De 1960 \u00e0 1980, la croissance de la population entra\u00eena le d\u00e9veloppement de l\u2019urbanisme dans le centre de l\u2019\u00eele.<\/p>\n
De 1980 \u00e0 2000, on assista \u00e0 l\u2019expansion des villes secondaires comme Vacoas, Triolet, Mah\u00e9bourg\u2026<\/p>\n
L\u2019essor du tourisme international entra\u00eena la construction des premiers h\u00f4tels, surtout au Nord et \u00e0 l\u2019Ouest. Mais le prix de l\u2019immobilier restait malgr\u00e9 tout relativement bas ; terrains et maisons \u00e9taient encore abordables par rapport aux standards actuels.<\/p>\n
Il y avait peu de d\u00e9veloppement haut de gamme ou de r\u00e9sidences s\u00e9curis\u00e9es et, bien que les premiers d\u00e9veloppements c\u00f4tiers avec la construction de maisons secondaires virent le jour, les biens en bord de mer n\u2019\u00e9taient pas encore valoris\u00e9s comme aujourd\u2019hui. Les investissements \u00e9trangers \u00e9taient tr\u00e8s limit\u00e9s, voire inexistants. Le march\u00e9 \u00e9tait peu sp\u00e9culatif et bas\u00e9 sur l\u2019occupation familiale ou agricole.<\/p>\n
Un \u00e9v\u00e9nement majeur vint alors perturber compl\u00e8tement le paysage immobilier : la fin des accords pr\u00e9f\u00e9rentiels ACP (Afrique, Cara\u00efbes, Pacifique) \u2013 UE qui garantissaient des prix pr\u00e9f\u00e9rentiels du sucre et qui entra\u00eena une chute drastique des revenus pour les producteurs sucriers et mena\u00e7ait l\u2019\u00e9conomie mauricienne dans son ensemble. Maurice devait r\u00e9inventer son mod\u00e8le \u00e9conomique ; les grandes familles et groupes sucriers (Medine, ENL, Terra, Omnicane\u2026) devaient diversifier leurs activit\u00e9s pour survivre. Certaines terres \u00e0 faible rendement agricole, surtout dans l\u2019Ouest et le Nord, pouvaient \u00eatre converties en terrains immobiliers, que ce soit pour l\u2019habitation, pour des zones commerciales ou pour de nouvelles infrastructures.<\/p>\n
D\u00e8s lors, pour permettre de valoriser au mieux ces terres et afin de faire rentrer des devises \u00e9trang\u00e8res, l\u2019\u00c9tat d\u00e9cida d\u2019autoriser les non-Mauriciens \u00e0 acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 sous certaines conditions et dans des endroits pr\u00e9cis\u00e9ment identifi\u00e9s. Les autorit\u00e9s mirent en place un cadre l\u00e9gal sp\u00e9cifique pour que les non-citoyens puissent investir dans des projets divers et vari\u00e9s. Apparurent alors les IRS, RES, smart cities\u2026 dont nous reparlerons plus tard.<\/p>\n
En pleine effervescence depuis les ann\u00e9es 2000, et particuli\u00e8rement depuis la fin de r\u00e8gne de l\u2019industrie sucri\u00e8re, le march\u00e9 immobilier et la r\u00e9glementation qui l\u2019encadre n\u2019ont cess\u00e9 d\u2019\u00e9voluer. Cette nouvelle donne entra\u00eene entre autres une refonte du r\u00e9seau routier ainsi que l\u2019apparition de nouveaux moyens de transport tels que le m\u00e9tro, d\u2019autres projets \u00e9tant \u00e0 l\u2019\u00e9tude. Nous connaissons donc aujourd\u2019hui une \u00eele Maurice tr\u00e8s diff\u00e9rente de ce qu\u2019elle \u00e9tait encore il y a quelques ann\u00e9es \u00e0 peine, en pleine r\u00e9volution immobili\u00e8re avec une multitude de projets et produits un peu partout dans l\u2019\u00eele que nous analyserons prochainement.<\/p>\n\n